Resumen: al vender una vivienda en Cataluña conviven dos impuestos distintos: la plusvalía municipal (IIVTNU), que se liquida en el ayuntamiento en 30 días hábiles, y el IRPF sobre la ganancia patrimonial, que se declara en la renta del año siguiente. La plusvalía se calcula por dos métodos (objetivo y real) y se puede elegir el menor; la ganancia se integra en la base del ahorro, con la escala progresiva del 19% al 30%. Existen exenciones relevantes (mayores de 65 años, reinversión en vivienda habitual) que conviene revisar caso por caso.
Los dos impuestos de la venta: quién paga qué
La venta de una vivienda genera obligaciones fiscales para la parte vendedora y para la compradora. El comprador paga los impuestos de transmisión (ITP en segunda mano —escala progresiva en Cataluña—, o IVA y AJD en obra nueva). El vendedor, en cambio, afronta dos tributos propios: la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia obtenida. Este artículo se centra en estos dos últimos.
1. Plusvalía municipal (IIVTNU): qué es y cuándo se paga
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento de valor del suelo urbano desde que adquiriste la vivienda hasta que la transmites. No grava el edificio: solo el terreno.
- Sujeto pasivo: el vendedor (transmitente).
- Devengo: en la fecha de la escritura de venta.
- Plazo: la autoliquidación se presenta en el ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles desde la transmisión.
- Bonificaciones: cada ayuntamiento puede aprobar bonificaciones (por herencia, por vivienda habitual, etc.). Merece la pena consultar las ordenanzas municipales de tu localidad.
Cómo se calcula: método objetivo y método real
Desde la reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), la ley ofrece dos métodos de cálculo y permite al contribuyente elegir el que resulte menor:
Método objetivo
Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años transcurridos entre la compra y la venta. Los coeficientes máximos se actualizan anualmente: para operaciones que se realicen en 2026 rige la tabla de coeficientes del Real Decreto-ley 16/2025 (BOE). Algunos valores orientativos de esa tabla:
- Menos de 1 año: 0,16
- 5 años: 0,18
- 10 años: 0,16
- Igual o superior a 20 años: 0,35
El resultado es la base imponible, a la que se aplica el tipo impositivo que fija el ayuntamiento (con el máximo legal del 30%).
Método real
Se calcula el incremento real de valor: diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, prorrateada según los años de tenencia. Si con este método el resultado es cero o negativo (no ha existido incremento), la operación no tributa por este impuesto: la ley no somete a gravamen las situaciones de inexistencia de incremento.
En la práctica, conviene hacer el cálculo por los dos métodos y presentar la autoliquidación por el menor; el propio trámite municipal permite optar por el método real de forma expresa.
2. IRPF: la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial es la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó adquirir la vivienda, con ajustes:
- Valor de transmisión: precio de venta menos gastos de la venta (entre otros, la plusvalía municipal pagada, honorarios de agencia o notaría asociados a la operación).
- Valor de adquisición: precio de compra más impuestos y gastos satisfechos (ITP o IVA/AJD, notaría, registro) más las mejoras realizadas, debidamente justificadas.
El resultado se integra en la base del ahorro y tributa con la escala progresiva vigente desde 2025 (Ley 7/2024): 19%, 21%, 23%, 27% y 30% por tramos. En Cataluña, la Agencia Tributaria de Cataluña aplica además su tarifa autonómica sobre la base del ahorro, por lo que el resultado final puede variar: consulta la tarifa vigente en la web oficial de la ATC (atc.gencat.cat).
Exenciones que conviene conocer
- Mayores de 65 años: están exentas las ganancias derivadas de la venta de cualquier bien patrimonial, siempre que el importe total se destine en un plazo máximo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada (art. 33.4.b LIRPF). Además, la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta sin necesidad de reinvertir.
- Reinversión en vivienda habitual: si destinas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta (total o proporcionalmente). La reinversión debe realizarse en un plazo máximo de dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser también anteriores a la venta. Si reinviertes solo una parte, solo se exime la parte proporcional (art. 38 LIRPF; puedes consultar requisitos y supuestos en la Agencia Tributaria).
- Dación en pago / insolvencia: existen supuestos específicos de exclusión que requieren asesoramiento individual.
Ejemplo simplificado (operación de residente en Cataluña, 2026)
Vivienda comprada en 2016 por 200.000 € (con 20.000 € de gastos e impuestos) y vendida en 2026 por 260.000 € (con 4.000 € de gastos de venta, incluida la plusvalía municipal ya abonada):
- Valor de transmisión: 260.000 − 4.000 = 256.000 €
- Valor de adquisición: 200.000 + 20.000 = 220.000 €
- Ganancia patrimonial: 36.000 €
- Cuota IRPF (escala general del ahorro): 6.000 × 19% + 30.000 × 21% = 1.140 + 6.300 = 7.440 € (sin aplicar exenciones; en Cataluña se añade la tarifa autonómica correspondiente).
Este ejemplo es ilustrativo y no sustituye una liquidación profesional: tu resultado depende del valor catastral, de los gastos reales justificados y de tu situación personal.
No residentes: retención del 3% y IRNR
Si quien vende es no residente en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211) como pago a cuenta del impuesto del vendedor (IRNR, con carácter general al 19% sobre la ganancia). Este punto es clave en operaciones con compradores internacionales: nuestro equipo lo coordina habitualmente con las asesorías de ambas partes.
Calendario práctico de la venta
Si estás preparando la operación, empieza por la documentación: tienes la lista completa en nuestra guía de documentos necesarios para vender una vivienda en Cataluña.
- Día de la firma: devengo de la plusvalía municipal.
- 30 días hábiles: autoliquidación de la plusvalía en el ayuntamiento.
- Renta del año siguiente: declaración de la ganancia patrimonial en el IRPF (campaña de abril a junio).
- Si vendes a un no residente: retención del 3% por el comprador (modelo 211, un mes).
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una vivienda?
El vendedor. Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor del suelo y se liquida en el ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
Si el cálculo por el método real no muestra incremento de valor, la ley no somete la operación a gravamen. Debe reflejarse así en la autoliquidación y conservar la documentación que lo acredite.
¿La plusvalía municipal se deduce del IRPF?
Sí. La plusvalía municipal pagada es un gasto deducible en el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF: se resta del valor de transmisión.
¿Puedo evitar pagar el IRPF si soy mayor de 65 años?
La venta de tu vivienda habitual está exenta si tienes 65 años o más. Para segundas residencias, existe la exención por reinversión en renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses. Son supuestos que conviene planificar con antelación junto a un asesor fiscal.
¿Vas a vender y quieres saber cuánto te quedará después de impuestos? En LLARS Mediterrànies valoramos tu vivienda y te ayudamos a planificar la operación con tiempo, coordinando con tu asesoría los aspectos fiscales. Solicita una valoración profesional sin compromiso.
Autoría, fuentes y fecha de revisión
Contenido elaborado por el equipo de LLARS Mediterrànies, inmobiliaria en Tarragona y Barcelona desde 1990. Fuentes oficiales consultadas en septiembre de 2026:
- Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es): transmisión de la vivienda habitual con reinversión; transmisión de elementos patrimoniales por mayores de 65 años; tributación de no residentes.
- Real Decreto-ley 16/2025 (BOE): coeficientes máximos del IIVTNU aplicables desde el 1 de enero de 2026 (art. 18).
- Real Decreto Legislativo 2/2004 (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales): régimen del IIVTNU.
- Ley 7/2024 (BOE) y Agencia Tributaria: escala del ahorro del IRPF vigente desde 2025.
- Agència Tributària de Catalunya (atc.gencat.cat): tarifa autonómica de la base del ahorro.
Revisado: septiembre de 2026. Contenido divulgativo; no constituye asesoramiento jurídico o fiscal individual. La normativa fiscal cambia con frecuencia: antes de decidir, verifica las fuentes oficiales o consulta con un profesional.